3. Innovazioni
3.1. Le modifiche alle parti comuni di un edificio residenziale privato con pluralità di proprietari (condominio), tendenti al superamento o all'eliminazione delle barriere architettoniche, potranno essere adottate, secondo quanto prescrive l'art. 2 comma 1, dall'assemblea condominiale secondo le modalità previste nell'art. 1136, 2° e 3° comma, del codice civile. La richiesta al condominio può essere fatta sia dal portatore di handicap (ovvero da chi ne esercita la tutela o potestà) che da ogni altro condomino. E' onere di chi ha interesse alla innovazione formulare al condominio relativa richiesta scritta: da tale momento infatti decorrono i tre mesi oltre i quali, nell'ipotesi di mancata pronunzia in odine alla richiesta modifica, potrà essere esercitato il diritto di cui al comma 2. La disposizione contenuta nell'art. 2 deve ritenersi applicabile, oltre alle ipotesi in cui il portatore di handicap sia proprietario della porzione di immobile, anche all'ipotesi in cui lo detenga a titolo di locazione.
3.2. Il comma 2 dell'art. 2 consente inoltre, nella ipotesi in cui il condominio non approvi la innovazione prospettata o non si pronunzi entro tre mesi dalla stessa richiesta di modifica, che il portatore di handicap, ovvero che ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del cod. civ., possa procedere autonomamente e a proprie spese alla messa in opera di particolari innovazioni sulle parti comuni o di uso comune dell'edificio, quali l'installazione di servoscala, o di altre strutture mobili e facilmente rimovibili, e la modifica dell'ampiezza delle porte di accesso. Il diritto potestativo di cui si è detto è esercitabile anche nei confronti dell'unico proprietario dell'immobile, sia esso soggetto privato o pubblico. Al proprietario dell'immobile dovrà conseguentemente essere rivolta la richiesta di innovazione.
3.3. Potrà beneficiare delle disposizioni contenute nell'art. 2 in esame colui il quale, affetto da obiettive menomazioni o per effetto di patologie invalidanti irreversibili ( pneumopatie, disturbi cardiocircolatori, ecc.), non sia in grado di raggiungere la propria abitazione se non con l'aiuto di terze persone, a rischio della salute.
3.4. Il comma 3 dell'art. 2, richiamandosi a specifiche norme del codice civile, detta infine disposizioni comportanti il divieto di eseguire innovazioni che possano recare pregiudizio all'immobile (art. 1120, 2° comma, cod. civ.) e la possibilità da parte del condomino, che si sia dissociato dalla volontà di modificare le cose comuni con innovazioni suscettibili di utilizzazione separata (es. ascensore), di partecipare in un secondo momento ai vantaggi della innovazione, contribuendo, ai sensi dell'art. 1121, 3° comma, cod. civ., alle spese di esecuzione e manutenzione dell'opera. La stessa facoltà, oltre al condomino, spetta ai suoi
eredi o aventi causa. In definitiva le opere oggetto delle deliberazioni di cui al comma 1 dell'art. 2, finalizzate al superamento delle barriere architettoniche, incontrano gli unici limiti nel pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, nell'alterazione del decoro architettonico o nella inservibilità all'uso o al godimento anche di un solo condomino di parti comuni (art. 1120, 2°c., cod. civ.). Le innovazioni invece eseguibili ai sensi del comma 2 dell'art.2, cioè quelle poste in essere dal portatore di handicap (ovvero da chi ne esercita la tutela o potestà), a proprie spese, nell'ipotesi di rifiuto o mancata risposta da parte del condominio, oltre ai limiti sopra menzionati (art. 1120, 2° c., cod. civ.), possono riguardare tassativamente soltanto gli interventi specificati nel comma stesso, quali, a titolo esemplificativo, il servoscala, la piattaforma mobile, i sistemi di apertura automatica di porte o cancelli, le carrozzelle elettriche montascale (ma non anche, quindi, l'ascensore).
3.5. Problemi particolari possono sorgere con riguardo all'ipotesi in cui il portatore di handicap abiti a titolo di proprietà o di locazione l'alloggio, e a seconda che le opere incidano sulle parti comuni o meno. Se l'interessato è proprietario e le innovazioni riguardano parti comuni di un edificio condominiale è necessario munirsi dell'autorizzazione del condominio. Se l'assemblea approva, con le maggioranze previste, la modifica, la spesa sarà ripartita, secondo i criteri stabiliti nel codice civile, per quote millesimali (fermo restando la possibilità di ottenere il contributo di cui agli articoli 9 e segg.). Se invece l'assemblea non delibera l'innovazione (o comunque non si pronuncia entro tre mesi in merito ad essa), nell'ipotesi in cui le opere siano tra quelle comprese nell'elencazione formulata nel più volte citato comma 2 dell'art. 2 e il portatore di handicap (o chi ne esercita la tutela o potestà) intenda avvalersi del diritto di farle eseguire ugualmente, le spese saranno a suo totale carico per l'espressa previsione contenuta nella medesima disposizione (sempre salvo il contributo di cui si è detto).
3.6. Se il portatore di handicap occupa l'immobile a titolo di locazione e le innovazioni debbono eseguirsi all'interno dell'alloggio, deve essere acquisito il consenso del locatore. Tale consenso costituisce altresì titolo per eventualmente ottenere, ai sensi dell'art. 1592 c.c., la prescritta indennità per miglioramenti da parte del proprietario. Le spese per l'innovazione sono a carico del conduttore. Qualora, fermo restando l'occupazione dell'alloggio a titolo di locazione, la modifica sia
inerente alle parti di uso comune sarà necessaria l'autorizzazione del proprietario e le spese devono intendersi a carico del portatore di handicap. In mancanza di tale autorizzazione il portatore di handicap, sussistendo le ipotesi di cui all'art. 2, comma 2 potrà a proprie spese procedere alla esecuzione dell'opera (ferma restando, nei tre casi da ultimo richiamati, la possibilità di ottenere il contributo a fondo perduto).
3.7. Nell'ottica di facilitare l'esecuzione delle opere volte al superamento delle barriere architettoniche l'art. 3 introduce la possibilità di "derogare" (con il limite di cui al comma 2) alle norme sulle distanze precisate dai regolamenti edilizi, anche per quanto riguarda le innovazioni incidenti sugli spazi interni ai fabbricati quali cortili, chiostrine o spazi di uso comune.
3.8. Le opere dirette al superamento o alla eliminazione delle barriere architettoniche da eseguirsi su immobili vincolati ai sensi delle leggi n. 1089 e n. 1497 del 1939 sono state oggetto di previsione da parte degli articoli 4 e 5 della legge. In tali disposizioni sono state previste semplificazioni inerenti al rilascio di nullaosta o pareri delle autorità preposte alla tutela dei vincoli. In particolare, per gli immobili soggetti al vincolo storico-artistico di cui alla legge 1089, l'istanza di autorizzazione va inoltrata alla Sovraintendenza competente la quale dovrà pronunziarsi entro 120 giorni dalla data di presentazione della domanda. Il predetto organo amministrativo potrà impartire apposite prescrizioni ritenute idonee alla soluzione del problema. Trascorso inutilmente il predetto termine il silenzio avrà valore di assenso. Per gli immobili soggetti al vincolo ambientale di cui alla legge 1497/1939 la domanda va presentata alla Regione (oppure all'ente da essa delegato), la quale dovrà provvedere entro 90 giorni dalla data della presentazione. Anche in questo caso l'autorità amministrativa potrà dettare prescrizioni tecniche. Anche in questo caso la mancata pronunzia entro il termine predetto vale come implicita autorizzazione. Contro il diniego motivato l'interessato può proporre ricorso entro il termine di 30 giorni al Ministero dei beni culturali e ambientali il quale avrà tempo 120 giorni per pronunciarsi in ordine alla richiesta. Il silenzio oltre il 120° giorno, avrà, questa volta, valore di rigetto del ricorso. La compatibilità tra l'innovazione richiesta ed il vincolo storico-artistico od ambientale trova limite soltanto nel "serio pregiudizio" che verrebbe a prodursi a carico dell'immobile per effetto della esecuzione dell'opera. E' da sottolineare come l'organo competente al rilascio dell'autorizzazione sia tenuto, ai sensi del comma 5 dell'art. 4, non soltanto a motivare il diniego con riferimento alla specifica natura e serietà del pregiudizio, ma anche ad esaminare ed a pronunciarsi in merito alle soluzioni alternative eventualmente prospettate nella richiesta.
3.9. L'art. 7 prevede in linea generale che l'esecuzione delle opere necessarie per l'abbattimento delle barriere architettoniche non sono soggette né a concessione né ad autorizzazione edilizia; se si tratta di opere interne va presentata una relazione a firma di un professionista abilitato ai sensi dell'art. 26 della legge 47/1985; se invece le opere incidono sulla struttura esterna dell'immobile modificandone la sagoma occorre che le opere siano munite di autorizzazione edilizia.
Legge 11 dicembre 2012, n. 220 Art. 5
1. Dopo il primo comma dell'articolo 1120 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché' per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».
Note all'art. 5:
Si riporta il testo dell'articolo 1120 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
"Art. 1120. Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché' per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.".
